Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości (dewelopera) prawa własności pierwszego z lokali, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 6 zd. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej – „Ustawa”), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. W tym miejscu warto zaznaczyć, że w przypadku wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych w kilku budynkach, Wspólnota Mieszkaniowa nie powstaje w każdym z tych budynków, gdyż decyduje w tej mierze sposób ustalenia wysokości udziału właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami, dokonany w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Wielość budynków
Nierzadko na jednej działce znajduje się więcej budynków mieszkalnych, czasem całe małe osiedle, domy kilkulokalowe. W takiej sytuacji przy wyodrębnianiu lokali często nie dokonuje się podziału działki, a konsekwencją takiego postępowania są wspólnoty mieszkaniowe złożone z kilku budynków, tzw. wspólnoty wielobudynkowe. W takiej sytuacji istnieje prawna możliwość zmiany tego stanu prawnego poprzez zastosowanie konstrukcji „podziału nieruchomości wspólnej”, o której mowa w art. 5 ust. 2 Ustawy. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
Dla dokonania takiej operacji niezbędna jest uchwała ogółu właścicieli lokali, co nie wydaje się czynnością prostą i łatwą. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 Ustawy, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Właściciele lokali powinni też określić w uchwale nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza oraz zawierać umocowanie dla zarządów do zawarcia stosownego aktu notarialnego.
Nieruchomość wspólna
Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 Ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc – oprócz gruntu (który zawsze w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej) – te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. A contrario nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.
Wobec takiego uregulowania nierzadko podejmowane są starania zmierzające do doprecyzowania, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, wskazujące poszczególne elementy budynku. Przykładem takiej tendencji jest wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., II SA/Gl 115/09 w którym stwierdzono, że: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22.01.2010 r. sygn. akt: II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123). Wyliczenia takie, co prawda w konkretnych przypadkach są prawdziwe, to jednak wskazują zawsze jedynie przykładowe składniki nieruchomości wspólnej.
Przepis art. 3 ust. 2 Ustawy może z jednej strony prowadzić do wniosku, że balkony, loggie jako części budynku służące do użytku wyłącznie tych właścicieli lokali, do mieszkań których przylegają, stanowią własność indywidualną właścicieli tych mieszkań, jednak z drugiej strony, jako część elewacji budynku, a czasem także fragment konstrukcji budynku, powinny stanowić własność wspólną, czyli być częścią nieruchomości wspólnej. Praktyka wskazuje, że nierzadko w budynkach wielkomieszkaniowych występują balkony, loggie, tarasy używane przez właścicieli lub mieszkańców kilku lokali, a w przypadku loggii mogą one być połączone z pomieszczeniami położonymi w budynku bez wyraźnego wskazania ich granic.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.07.2010 r., sygn. akt: V CSK 31/10 wyjaśnił, że „balkony, jak wskazano już w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w zależności od tego czy służą wyłącznie właścicielowi lokalu, czy też są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli lokali, mogą stanowić bądź część składową konkretnych lokali, bądź zaliczać się do nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01 (OSNP 2003, nr 18, poz. 423) balkon służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu, z wejściem prowadzącym wyłącznie do tego lokalu, zaliczono do pomieszczeń przynależnych, a w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 (OSNC 2009, nr 4, poz. 51) balkon taki został uznany za pomieszczenie pomocnicze. W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie, należy podzielić drugie stanowisko, balkon bowiem, a tym bardziej loggia, służy niewątpliwie również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, m.in. wypoczynku, wykazując związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Właśnie ów związek funkcjonalny, a nie to, czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, nakazuje zaliczyć loggię (balkon) do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2 Ustawy”.
W literaturze wskazuje się nadto, iż pomieszczenie pomocnicze powinno zawsze znajdować się w obrębie lokalu, wchodzić w jego skład (G.Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, s. 39). W przedmiotowej sprawie Sąd Najwyższy wyjaśnił również, że balkon, loggia mogą stanowić rodzaj pomieszczenia pomocniczego, którego powierzchnię wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Takie pomieszczenia służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.
Wymaga jednak podkreślenia fakt, iż o tym, co naprawdę stanie się odrębnym lokalem, decyduje faktycznie sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu, a więc to, co wpisano w akcie notarialnym ustanawiającym tę odrębną własność.
Podejmując się zatem dokonania oceny co jest nieruchomością wspólną, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali, wyłącznie na podstawie wyżej powołanego przepisu Ustawy, nie można postawić jednoznacznego wskazania bez szerszej analizy umowy o ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu zawartej między dotychczasowym właścicielem (deweloper), a nabywcą lokalu zgodnie z przepisem art. 8 ust. 3 Ustawy.
Nie można jednak – powołując się na przepisy Ustawy – twierdzić, że niezależnie od tego, jak została zawarta umowa o przeniesieniu pierwszego lokalu w budynku, pewne jego części i tak wchodzą w skład nieruchomości wspólnej jako należące do dotychczasowego właściciela, np. stwierdzenie że strych – jako lokal niewyodrębniony – stanowi własność dotychczasowego właściciela (dewelopera), nie jest uprawnione w przypadku, gdy od czasu wyodrębnienia pierwszego lokalu, istnieje nieruchomość wspólna, a udziału w pomieszczeniu strychu mają wszyscy właściciele lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11.01.2011 r. sygn. akt: I ACa 733/10, Lex nr 1286399).