Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1992 j.t. dalej – „Ustawa”) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc – oprócz gruntu (który zawsze w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej) – te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.
Co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej?
Czasami podejmowane są starania zmierzające do doprecyzowania, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, wskazujące poszczególne elementy budynku. Przykładem takiej tendencji jest wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., II SA/Gl 115/09 w którym stwierdzono, że: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.”1 Wyliczenia takie, co prawda w konkretnych przypadkach są prawdziwe, to jednak wskazują zawsze jedynie przykładowe składniki nieruchomości wspólnej.
Jednakże o tym, co naprawdę stanie się odrębnym lokalem, decyduje faktycznie sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu, a więc to, co w akcie notarialnym ustanawiającym tę odrębną własność wpisano jako części składowe lokalu. Może się więc zdarzyć, że stan faktyczny różni się od wskazanego w art. 3 ust. 2 Ustawy, choćby dlatego, że nie stały się częściami składowymi poszczególnych lokali jakieś pomieszczenia służące do wyłącznego użytku właścicieli niektórych lokali, które nie zostały zbyte wraz z tymi lokalami jako pomieszczenia przynależne, lecz pozostały częścią nieruchomości wspólnej.
Czy balkon lub loggia jest nieruchomością wspólną?
Podejmując się zatem dokonania oceny czy balkon lub loggia jest nieruchomością wspólną, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali, wyłącznie na podstawie wyżej powołanego przepisu Ustawy, nie można postawić jednoznacznego wskazania bez szerszej analizy umowy o ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu zawartej między dotychczasowym właścicielem (deweloper), a nabywcą lokalu zgodnie z przepisem art. 8 ust. 3 Ustawy.
Przepis art. 3 ust. 2 Ustawy może z jednej strony prowadzić do wniosku, że balkony, loggie jako części budynku służące wyłącznie tych właścicieli lokali, do mieszkań których przylegają, stanowią własność indywidualną właścicieli tych mieszkań, jednak z drugiej strony, jako część elewacji budynku, a czasem także fragment konstrukcji budynku, powinny stanowić własność wspólną, czyli być częścią nieruchomości wspólnej. Praktyka wskazuje, że nierzadko w budynkach wielkomieszkaniowych występują balkony, loggie, tarasy używane przez właścicieli lub mieszkańców kilku lokali, a w przypadku loggii mogą one być połączone z pomieszczeniami położonymi w budynku bez wyraźnego wskazania ich granic.
Nie rzadko, w sprawach związanych z obsługą Wspólnoty Mieszkaniowej, dochodzi do wątpliwości czy kwestie związane z przeprowadzeniem remontu bądź konserwacji balkonu należy potraktować jako sprawę dotyczącą nieruchomości wspólnej, czy też należącą wyłącznie do właściciela lokalu budynku wielorodzinnego. Z uznaniem balkonu za część wspólną lub część składową lokalu wiąże się bowiem przesunięcie ciężaru ponoszenia kosztów związanych z jego utrzymaniem i użytkowaniem, a także remontami i bieżącą konserwacją. W przypadku balkonów ogólnodostępnych koszty takie ponosić będzie ogół właścicieli lokali budynku, tj. wspólnota mieszkaniowa. Każdy z mieszkańców budynku obowiązany jest więc partycypować w wydatkach czynionych na utrzymanie takiego balkonu niezależnie od tego czy faktycznie z niego korzysta.
Nie oznacza to jednak, że nie da się wyjść z tej patowej sytuacji, gdyż skoro nie da się ustalić, czy dany element stanowi własność wspólną, lub indywidualną, to nie da się ustalić, kto za niego ponosi odpowiedzialność, lub kto powinien ponosić ewentualne koszty jego remontu bądź utrzymania.
Jak wcześniej to wywiedziono, urządzenia i części budynku, w tym balkony, loggie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Z powyższego twierdzenia płynie wniosek, iż balkon lub loggia jako element konstrukcyjny przylegający do lokalu, nie może być odłączony od lokalu bez uszkodzenia tego elementu lub lokalu, co jednoznacznie przesądza o tym, że stanowi on część składową lokalu mieszkalnego, w rozumieniu Kodeksu cywilnego (dalej – „KC”).Zgodnie z przepisem art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Czym jest balkon?
Próba zdefiniowania czym jest balkon była przedmiotem wnikliwych badań Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 03.10.2002 r., sygn. akt: III RN 153/01 wyjaśnił, że w konkretnie rozważanym przypadku: „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku lecz właściciela lokalu mieszkalnego”2
Loggia czyli wnęka w budynku, otwarta na zewnątrz, oddzielona drzwiami i oknem od pomieszczeń wewnętrznych, z pewnością stanowi część składową lokalu. Głównym argumentem przemawiającym za takim zakwalifikowaniem loggii jest fakt, iż powierzchnia loggii w przeciwieństwie do balkonu, nie wychodzi poza obręb budynku, gdyż jest wnęką. Można powiedzieć, iż stanowi ona „niedomknięte pomieszczenie”.
Bibliografia
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22.01.2010 r. sygn. akt: II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123.
- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2002 r., sygn. akt: III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz. 423.
