W sprawach związanych z obsługą Wspólnoty Mieszkaniowej, spotykam się z sytuacjami, w których zarządca Wspólnotą Mieszkaniową ma wątpliwości czy kwestie związane z odpowiedzialnością za szkody wyrządzone przez odpadające z cokołów balkonu płytki bądź z przeprowadzeniem remontu lub konserwacji balkonu należy traktować jako sprawy dotyczącą nieruchomości wspólnej, czy też należące wyłącznie do właściciela lokalu mieszkalnego. Z uznaniem balkonu za część wspólną lub część składową lokalu wiąże się bowiem przesunięcie ciężaru ponoszenia odpowiedzialności za szkody lub kosztów związanych z jego utrzymaniem i użytkowaniem, a także remontami i bieżącą konserwacją.
Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1992 j.t. dalej – „Ustawa”) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są więc – oprócz gruntu (który zawsze w całości wchodzi w skład nieruchomości wspólnej) – te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli.
Czy balkon lub loggia jest nieruchomością wspólną?
Podejmując się zatem dokonania oceny czy balkon lub loggia jest nieruchomością wspólną, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali, wyłącznie na podstawie wyżej powołanego przepisu Ustawy, nie można postawić jednoznacznego wskazania bez szerszej analizy umowy o ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu zawartej między dotychczasowym właścicielem (deweloper), a nabywcą lokalu zgodnie z przepisem art. 8 ust. 3 Ustawy.
Przepis art. 3 ust. 2 Ustawy może z jednej strony prowadzić do wniosku, że balkony, loggie jako części budynku służące wyłącznie tych właścicieli lokali, do mieszkań których przylegają, stanowią własność indywidualną właścicieli tych mieszkań, jednak z drugiej strony, jako część elewacji budynku, a czasem także fragment konstrukcji budynku, powinny stanowić własność wspólną, czyli być częścią nieruchomości wspólnej. Praktyka wskazuje, że nierzadko w budynkach wielkomieszkaniowych występują balkony, loggie, tarasy używane przez właścicieli lub mieszkańców kilku lokali, a w przypadku loggii mogą one być połączone z pomieszczeniami położonymi w budynku bez wyraźnego wskazania ich granic.
Wyjaśnienie Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 03.10.2002 r., sygn. akt: III RN 153/01 wyjaśnił, że
„kategoria „pomieszczenia przynależnego”, jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie części składowej rzeczy według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego [1]”.
„Pomieszczenia przynależnego” nie można jednak mylić z wymienionym w przepisie art.2 ust. 2 Ustawy „pomieszczeniem pomocniczym”. Zgodnie z w/w przepisem in principio „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”.
„Pomieszczenia pomocnicze” stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą tej samej funkcji (zaspokajaniu tych samych potrzeb) – są razem z izbami wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, toteż nie da się ich ani fizycznie, ani pod względem własności oddzielić od tej części głównej lokalu. Istnienie takich pomieszczeń pomocniczych może być czasem konieczne, by lokal mógł samodzielnie pełnić przypisaną mu funkcję, ale też czasem pomieszczenia te mogą wcale nie występować. Pomieszczenia pomocnicze stanowią zatem integralną część lokalu, są wraz z nim wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku i nie mogą być od lokalu odłączone bez jego fizycznego i funkcjonalnego zniszczenia (pomieszczeniem pomocniczym może być np. spiżarnia usytuowana między kuchnią a pokojem). Natomiast pomieszczenia przynależne nie tylko mogą być fizycznie oddzielone od głównej części lokalu, ale także, nawet gdy są używane przez właściciela konkretnego lokalu (i wobec tego powinny zostać zbyte wraz z tym lokalem, jak sugeruje art. 2 ust. 4 Ustawy), mogą faktycznie zostać oddzielone od lokalu w sensie własnościowym. Mogą nie wejść w skład własności lokalu, jeśli ustanawiając jego odrębną własność, nie uwzględniono tych pomieszczeń jako przynależnych do lokalu. Możliwe też jest dokonanie takich zmian we własności, że pomieszczenie dotychczas przynależne do jednego lokalu staje się pomieszczeniem przynależnym do innego lokalu albo częścią nieruchomości wspólnej, co nie jest możliwe w odniesieniu do pomieszczeń pomocniczych bez dokonania fizycznej przebudowy części głównej lokalu.
Jak bowiem wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 10 czerwca 2010 r., III SA/Gd 185/10,2 , „kryterium charakteryzującym „pomieszczenie pomocnicze” w rozumieniu art. 2 ust. 2 Ustawy jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym „pomieszczenie przynależne” jest jego położenie”. W wyroku tego samego sądu z dnia 9 lipca 2009 r. I SA/Gd 351/093, czytamy też, że przez pojęcie pomieszczenia pomocniczego należy rozumieć takie pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W przypadku lokalu mieszkalnego chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi, tj. np. do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Przez pojęcie pomieszczenia przynależnego należy rozumieć pomieszczenie, które w sensie funkcjonalnym nie stanowi przestrzeni przeznaczonej do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz służyć może wyłącznie zaspokojeniu innych potrzeb danych osób, które korzystają z „samodzielnego lokalu mieszkalnego. Brak więc tutaj takiego bezpośredniego związku danego pomieszczenia przynależnego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych ludzi.
Znacznie dalej poszedł w kierunku wykazania związku lokalu mieszkalnego z balkonem, loggią jako pomieszczeniami pomocniczymi Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.07.2010 r,, sygn. akt: V CSK 31/104. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „balkony, jak wskazano już w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w zależności od tego czy służą wyłącznie właścicielowi lokalu, czy też są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli lokali, mogą stanowić bądź część składową konkretnych lokali, bądź zaliczać się do nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01 (OSNP 2003, nr 18, poz. 423) balkon służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu, z wejściem prowadzącym wyłącznie do tego lokalu, zaliczono do pomieszczeń przynależnych, a w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 (OSNC 2009, nr 4, poz. 51) balkon taki został uznany za pomieszczenie pomocnicze. W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie, należy podzielić drugie stanowisko, balkon bowiem, a tym bardziej loggia, służy niewątpliwie również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, m.in. wypoczynku, wykazując związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Właśnie ów związek funkcjonalny, a nie to, czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, nakazuje zaliczyć loggię (balkon) do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2 Ustawy”. W literaturze wskazuje się nadto, iż pomieszczenie pomocnicze powinno zawsze znajdować się w obrębie lokalu, wchodzić w jego skład [5].
W przedmiotowej sprawie Sąd Najwyższy wyjaśnił również, że balkon, loggia mogą stanowić rodzaj pomieszczenia pomocniczego, którego powierzchnię wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Takie pomieszczenia służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.
Bibliografia
- Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2002 r., sygn. akt: III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz. 423.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22.01.2010 r. sygn. akt: II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 09.07.2009 r., sygn. akt: I SA/Gd 351/09, Lex nr 524665.
- Postanowienie SN z dnia 14.07.2010 r., sygn. akt: V CSK 31/10.
- G.Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, s. 39.
